UNIVERSIDADE DO VALE DO TAQUARI
CURSO DE ENGENHARIA CIVIL

PROPOSTA DE GESTÃO DE MANUTENÇÃO PREVENTIVA E
CORRETIVA EM EDIFICAÇÕES

Luiz Henrique Lazzaron

Lajeado, novembro de 2022

Luiz Henrique Lazzaron

PROPOSTA DE GESTÃO DE MANUTENÇÃO PREVENTIVA E
CORRETIVA EM EDIFICAÇÕES

Monografia apresentada na disciplina de
Trabalho de Conclusão de Curso II, do curso
de Engenharia Civil, da Universidade do Vale
do Taquari- Univates, como parte da exigência
para obtenção do título de Bacharel(a) em
Engenharia Civil.

Orientadora: Profa Dra. Betina Hansen

Lajeado, novembro de 2022

Luiz Henrique Lazzaron

PROPOSTA DE GESTÃO DE MANUTENÇÃO PREVENTIVA E
CORRETIVA EM EDIFICAÇÕES

A Banca examinadora abaixo aprova a Monografia apresentada na disciplina de
Trabalho de Conclusão de Curso II, do curso de Engenharia Civil, da Universidade do
Vale do Taquari- Univates, como parte da exigência para obtenção do título de Bacharel
em Engenharia Civil.

Profa Dra. Betina Hansen
Universidade do Vale do Taquari- Univates

Profa Ma. Carolina Becker Pôrto Fransozi
Universidade do Vale do Taquari- Univates

Profa Ma. Rebeca Jéssica Schmitz
Universidade do Vale do Taquari- Univates

Lajeado, novembro de 2022

RESUMO

Atualmente no Brasil, a maioria dos imóveis não possui uma prática sistemática de
manutenção adequada, que garanta segurança e qualidade de vida a todas as pessoas
envolvidas (CASTRO, 2007). Desta forma, este trabalho tem como principal objetivo
buscar, através de vistorias de manutenção preventiva, uma eficiente gestão de
manutenção predial, para que uma determinada edificação garanta seu desempenho e
segurança ao qual foi destinada, a fim de atingir sua vida útil de projeto. Esta pesquisa
utilizou como modelo o prédio 1 da Universidade do Vale do Taquari - Univates, para o
qual foi elaborado um modelo de gestão feito através de vistorias registradas em
documentos do Google, por meio de QR- CODES, que garanta análises quantitativas e
programadas, e que mantenha registrado todo e qualquer tipo de atividade
desempenhada, de maneira prática, ágil e eficaz. Para isso, foram aplicados diversos
QR-CODES em salas e sanitários de todo o prédio, inclusive na sua área externa, os
quais destinavam para um formulário composto por dados de preenchimento para
escolha da equipe para realização do serviço, tipos de sistemas e campo para
identificação do problema. O tempo de aplicação do formulário foi de 27 dias. Por meio
dos registros foram identificados cerca de 49 defeitos na infraestrutura do prédio. Por
fim, a aplicação do novo modelo de gestão mostrou-se útil para a identificação dos
problemas na edificação e diminuição no tempo gasto para a realização das verificações
e solicitações no sistema.

Palavras-chave: Manutenção preventiva. Gestão de manutenção predial. Vida útil de
projeto.

ABSTRACT

Currently in Brazil, most properties do not have a systematic practice of adequate
maintenance, which guarantees safety and quality of life for all the people involved
(CASTRO, 2007). In this way, the main objective of this work is to seek, through
preventive maintenance inspections, an efficient management of building maintenance,
so that a given building guarantees its performance and safety to which it was intended,
in order to reach its design useful life. This research used Building 1 of the University
of Vale do Taquari - Univates as a model, for which a management model was
elaborated through surveys recorded in Google documents, through QR-CODES, which
guarantees quantitative and programmed analyses, and that it keeps records of all and
any type of activity performed, in a practical, agile and efficient manner. For this,
several QR-CODES were applied in rooms and restrooms throughout the building,
including in its external area, which were destined for a form composed of filling data
for choosing the team to carry out the service, types of systems and field for problem
identification. The form application time was 27 days. Through the records, around 49
defects were identified in the building's infrastructure. Finally, the application of the
new management model proved to be useful for identifying problems in the building
and reducing the time spent carrying out checks and requests in the system.

Keywords: Preventive maintenance. Predictive maintenance management. Design
lifetime.

SUMÁRIO

1 INTRODUÇÃO 6
1.1 Problema de pesquisa 7
1.2 Objetivos 8
1.2.1 Objetivo geral 8
1.2.2 Objetivos específicos 8
1.3 Justificativa da pesquisa 8

2 REVISÃO BIBLIOGRÁFICA 10
2.1 Histórico da manutenção industrial e predial 10
2.2 Manutenção predial 12
2.2.1 Classificação da manutenção 15
2.3 Desempenho de edificações e a NBR 15575 18
2.4 Inspeção predial 22
2.5 Gestão da manutenção predial 23
2.6 Ferramentas para gestão da manutenção predial 24
3 PROCEDIMENTO METODOLÓGICO 30
3.1 Dados do local de estudo 31
3.2 Estudo da atual gestão da manutenção predial 38
3.3 Criação do banco de dados 44
3.4 Proposta de ferramenta para gestão da manutenção 46

4 RESULTADOS E DISCUSSÃO 50
4.1 Gestão de manutenção atual 50
4.1.1 Problemas da atual gestão de manutenção 55
4.3 Levantamento do banco de dados 56
4.4 Proposta de uma nova gestão de manutenção 64
4.5 Comparativo dos resultados obtidos antes e depois da nova gestão 70

5 CONCLUSÃO 75
5.1 Sugestões para trabalhos futuros 76

REFERÊNCIAS 78

1 INTRODUÇÃO

Atualmente, a prática de manutenção preventiva em edificações ainda não é

realizada de forma rotineira no Brasil. Na maioria dos imóveis existentes, são raros

aqueles que possuem uma prática sistemática de manutenção adequada (CASTRO,

2007). Segundo a NBR 5674 (ABNT, 2012), uma edificação é a base para se realizar

todas as atividades produtivas para a qual é destinada, e por isso tem valor fundamental.

Devido a isso, a necessidade de elaboração de uma boa prática de manutenção

preventiva e corretiva é de extrema importância para garantir que a edificação exerça o

papel a que foi destinada, além de garantir qualidade de vida e segurança a todas as

pessoas envolvidas.

Essa prática pode reduzir eventuais custos que, muitas vezes, poderiam ser

evitados ou amenizados caso houvessem as devidas verificações, as quais, de fato,

aumentam o desempenho para o qual a edificação foi projetada, garantindo assim a

segurança e o conforto a todos os usuários.

Toda a manutenção preventiva, para ser eficaz, deve ser feita de forma planejada

por um responsável técnico, e não simplesmente improvisada. Segundo a NBR 5462:

Confiabilidade e Mantenabilidade (ABNT, 1994), a manutenção predial envolve ações

administrativas e técnicas que, juntas, mantêm ou devolvem a capacidade de um item

desempenhar sua função. A ausência de uma manutenção adequada pode gerar

anomalias, que com o tempo só aumentam o custo para sua correção e, além dos danos

materiais, podem causar também danos pessoais, dependendo da gravidade da anomalia.

Conforme Thomaz (1989), a ausência de registros de dados patológicos de uma

edificação retarda o desenvolvimento de técnicas de projeto e construção,

impossibilitando os novos profissionais da área de evitarem erros que já foram

cometidos anteriormente.

As patologias são parte da engenharia que estuda as causas, sintomas,

mecanismos e origem dos defeitos de uma edificação, podendo, muitas vezes, ser feito o

diagnóstico apenas por meio de visualização. Em outros casos deve-se analisar o

projeto, investigar as cargas que foram submetidas e analisar o modo construtivo em

que foi executada a obra; somente assim é possível identificar a causa destes problemas,

e corrigi-los para que não aconteçam novamente em futuras construções (TRINDADE,

2015).

Segundo Verçosa (1991), a chance de cometer erros reduz muito quando se

conhece os defeitos e problemas que uma construção pode apresentar. Desta forma, o

presente trabalho busca implementar uma gestão de serviços de manutenção corretiva e

preventiva em edificações, com o intuito de reduzir gastos desnecessários e garantir um

bom nível de qualidade no desempenho dos serviços.

1.1 Problema de pesquisa

A realização dos apontamentos, solicitações de conserto e registros das

verificações prediais de manutenção preventiva e corretiva, que se tornam necessárias

para se manter a vida útil de uma edificação ao longo do tempo, são atividades que

demandam muito tempo. Além disso, é importante que se mantenha um registro de tudo

que foi feito e de tudo que é programado para se fazer ao longo dos anos de uso da

edificação. Desta forma, como é possível garantir uma análise programada e

quantitativa de manutenção predial e registrar estas atividades de forma ágil, prática e

organizada?

1.2 Objetivos

Nos itens a seguir são apresentados os objetivos geral e específicos.

1.2.1 Objetivo geral

Este trabalho tem como objetivo geral propor uma ferramenta para realização de

uma eficiente gestão de manutenção predial, garantindo uma análise programada e

quantitativa, além do registro destas atividades de forma prática e eficiente em

edificações.

1.2.2 Objetivos específicos

São objetivos específicos desta pesquisa:

a. Analisar como é realizada hoje a manutenção predial e os seus devidos registros

em uma edificação já existente, que será objeto de estudo desta pesquisa;

b. Elaborar um modelo de plano de manutenção predial que possa ser gerenciado

de forma simples e rápida;

c. Testar e avaliar uma solução utilizando documentos do Google registrados por

meio de um QR-CODE, para auxiliar na organização e registro do plano de

manutenção predial.

1.3 Justificativa da pesquisa

Conforme o crescimento das áreas prediais, se percebe a importância da

elaboração de um plano de gestão de manutenção predial, que utilize informações das

normas técnicas relacionadas a esta temática. De acordo com a NBR 5674 (ABNT,

2012), na fase de uso de uma edificação, a manutenção predial significa custo, não

podendo ser feita de modo casual ou improvisado, mas sim de uma forma programada e

prática. Além de garantir a segurança, a elaboração e implantação das técnicas de

manutenção preventiva e corretiva garantem qualidade de vida, e são indispensáveis

para que se mantenha os níveis de desempenho da vida útil de uma edificação.

Kalil e Pujadas (2011) afirmam, através de um estudo realizado pela Câmara de

Inspeção Predial do Ibape/SP, que em edificações com idade acima de 10 anos de uso,

66% das causas e origens de acidentes são relacionados com a deficiência de

manutenção, deterioração acentuada e perda do desempenho. Não adianta a indústria da

construção investir em projetos de qualidade, sistemas executivos e tecnologia se o

proprietário ou responsável pelo empreendimento não exercer o seu papel sobre a

performance do desempenho da obra.

Desta forma, este trabalho busca apresentar uma alternativa para organização e

registro das atividades de manutenção predial, através da elaboração de um formulário

que agiliza e registra as verificações prediais, como metodologia para implementar um

sistema adequado e prático de gestão de manutenção predial.

2 REVISÃO BIBLIOGRÁFICA

2.1 Histórico da manutenção industrial e predial

Conforme Kardec e Nascif (2013), a manutenção de máquinas e equipamentos evoluiu

em paralelo ao desenvolvimento tecnológico, econômico e social, podendo esse progresso ser

dividido em cinco gerações:

-1° geração: anterior ao ano de 1939, o qual foi o ano de início da Segunda Guerra

Mundial, a produtividade não era prioridade já que a mecanização era muito escassa nas

indústrias, sendo assim a manutenção era somente corretiva não planejada;

-2° geração: após a Segunda Guerra Mundial, nos anos 50 e 70, a demanda de

produtos aumenta e a mão de obra industrial diminui. Com o aumento da mecanização e a

dificuldade que as indústrias apresentavam na época, buscou-se, com a manutenção

preventiva, reduzir falhas para se ter uma maior produtividade;

-3° geração: na década de 70 até 90, as indústrias começaram a utilizar sistemas

just-in-time, cujo objetivo é de uma produção exata de um determinado produto, e que se caso

acontecesse uma paralisação, ocasionaria aumento de custos e demora na entrega. O conceito

Total Productive Maintenance (TPM) teve início no Japão e significa Manutenção Produtiva

Total, que é uma metodologia aplicada em grandes empresas para zerar falhas e aumentar o

lucro. Muitos setores começaram a utilizar o conceito de manutenção, como

telecomunicações, saúde e gerenciamento de obras, dando início ao conceito de manutenção

preditiva.

-4° geração: nos anos 2000 a 2005 iniciou-se uma visão pensada não somente na

manutenção das máquinas e equipamentos, mas também no custo de vida de edificações,

integrando as áreas de engenharia, manutenção e operação, garantindo disponibilidade,

confiabilidade e mantenabilidade.

-5° geração: a partir do ano de 2005, o foco da manutenção é a gestão de ativos, com

participação efetiva no projeto, manutenção, comissionamento, aquisição, instalação e

operação, buscando um melhor retorno nos investimentos, produzindo na capacidade máxima

e sem falhas previstas.

No ano de 1984, foi fundada no Brasil a Associação Brasileira de Manutenção e

Gestão de Ativos (ABRAMAN), uma entidade dedicada especificamente ao desenvolvimento

da função de gestão e manutenção de ativos. A cada dois anos a entidade publica um

documento que mostra como está a situação da manutenção no Brasil, a partir de uma

pesquisa realizada com empresas representantes dos principais setores de economia do país

(ABRAMAN, 2019).

Conforme Castro (2007), o interesse pela manutenção no âmbito da construção civil,

em se tratando de manifestações patológicas, suas origens e causas, teve início no final da

década de 80, com os trabalhos de Lichtenstein (1986), Ioshimoto (1988), Helene (1988), Dal

Molin (1988) e Cremonini (1989). Segundo Lopes (1993), no ano de 1980 começou a ser

discutido sobre a manutenção em edificações, com a criação da NBR 5674: Manutenção de

Edificações - Procedimentos, sendo que a primeira edição da norma fornecia informações

imprecisas sobre a implantação de uma gestão de manutenção, e que foi primeiramente

atualizada em 1999, e atualmente em 2012.

Após isso, foram criadas novas normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas

(ABNT), como a NBR 14037 (ABNT, 2014), que foi criada em 1998 e que teve um novo

texto criado pelo Comitê Brasileiro da Construção Civil e pela Comissão de Estudos de

Manutenção de Edificações, em 2011. A norma estabelece os requisitos mínimos para

elaboração e apresentação de conteúdos presentes no manual de uso, operação e manutenção

das edificações, o qual deve ser entregue pelo construtor ao proprietário (ABNT, 2014).

A NBR 15575-1, legalizada no ano de 2013, que encontra-se na sua 4° edição,

estabelece requisitos e critérios de desempenho aplicáveis às edificações habitacionais, e é

complementada com outros cinco requisitos, sobre: sistemas estruturais, coberturas, pisos

internos, vedações verticais internas e externas e sistemas hidrossanitários (ABNT, 2013b).

Também no ano de 2013, a NBR 16280, atualizada em sua 2° edição, com a emenda 1

incorporada em 2015, trata de como estabelecer os requisitos para gestão de controle de

projetos, segurança, processos e execução, principalmente quando se trata de reformas em

edificações (ABNT, 2015).

2.2 Manutenção predial

Conforme a NBR 15575-1 (2013), pode-se dizer que a vida útil de uma edificação

possui relativa diferença em relação a outros bens ou equipamentos, já que é elevada, em

torno de 50 anos, quando é feita uma manutenção preventiva adequada, e que somente dessa

forma se atinge seu desempenho e durabilidade. Caso a manutenção não seja realizada de

maneira correta e programada, a edificação ou estrutura chegará apenas aos 20 anos de vida,

dependendo da situação e de sua localização. No entanto, se essa edificação receber uma

adequada manutenção preventiva, sua vida útil ainda pode aumentar. Segundo a NBR 5674

(ABNT, 2012), a manutenção predial é composta de atividades para a realização da

conservação ou recuperação de capacidades de funcionamento de uma edificação e de seus

componentes, a fim de atender as demandas e segurança de seus usuários.

Segundo Castro (2007), a manutenção começou a ter crédito no Brasil somente a partir

de 1980, enquanto que em outros países da Europa e nos Estados Unidos já existia desde

1960. Kardec e Nasfic (2013) afirmam que a manutenção deve garantir confiabilidade de

todas as instalações, garantindo a segurança, reduzindo custos e preservando o meio ambiente.

A ausência de manutenção é responsável por manifestações patológicas das mais

variadas, que causam danos materiais e pessoais aos proprietários e também à sociedade, que

ao longo dos anos causa a deterioração urbana, favorecendo a criminalidade e afastando o

turismo do local (IBAPE/SP, 2009).

Littlewood e Munro (1996) puderam identificar inúmeros fatores para a tomada de

decisões na realização de trabalhos de reparos e melhorias. Após analisarem a falta de

manutenção em moradias da Escócia, disseram que a idade de uso das edificações exerce forte

influência nas suas circunstâncias, pois a falta de manutenção diminui ainda mais as

condições de uso de uma edificação e que esta condição só aumenta com o passar da idade.

Segundo Gomide et al. (2006), para que se atenda às necessidades dos usuários com

menor custo, e também com confiabilidade e disponibilidade, a manutenção predial deve

possuir um conjunto de recursos e atividades que garanta o melhor desempenho da construção

verificada.

Bonin (1988) considera que a manutenção predial é uma forma de reconstrução de

níveis qualitativos e ambientais, trazendo como resultado o prolongamento da Vida Útil (VU)

da edificação em função do tipo de manutenção utilizado. O valor final da VU é composto

pelo valor calculado da Vida Útil de Projeto (VUP), e de acordo com a NBR 15575-1 (ABNT,

2013), a VUP depende da situação financeira do usuário, que tem relação com o custo global

da edificação. Também é influenciada por intempéries, ações de manutenção e outros fatores

de controle internos e externos.

A NBR 15575-1 (ABNT, 2013) estabelece VUP mínima em anos de projeto para cada

tipo de sistema, conforme Figura 1.

Figura 1 - VUP mínima para os sistemas da edificação

Fonte: NBR 15575 (ABNT, 2013b).

Conforme a NBR 15575 (ABNT, 2013b), para que se garanta os mínimos requisitos

estabelecidos, a VU pode ser prolongada através de ações determinadas junto com a VUP,

apresentados na Figura 2.

Figura 2 - Prolongamento da VU com ações de manutenção

Fonte: ABNT (2013b).

2.2.1 Classificação da manutenção

Existem diferentes formas de classificar os tipos de manutenção. Neste trabalho será

adotada a classificação em manutenção rotineira ou preditiva, manutenção corretiva e

manutenção preventiva.

Conforme a NBR 5674 (ABNT, 2012), a manutenção rotineira ou preditiva é uma

manutenção definida por um fluxo constante de serviços, padronizados e alternados, como por

exemplo: limpeza geral e lavagem de áreas comuns, vigilância, portaria, etc.

Segundo a NBR 5462 (ABNT, 1994), a manutenção corretiva é caracterizada por

serviços que necessitam de ação imediata, com o objetivo de que se mantenha a continuidade

do uso dos elementos, componentes e sistemas das edificações, evitando riscos e prejuízos

pessoais e patrimoniais aos usuários. Segundo Pinto e Xavier (2001), quando um sistema ou

equipamento começa a ter um desempenho diferente do esperado e com muitas falhas, são

condições que levam à manutenção corretiva.

A NBR 5462 (ABNT, 1994), no seu subitem 2.8.8, define manutenção corretiva como

sendo aquela que é realizada após a ocorrência de uma falha, e que deve ser consertada para

que se recoloque o sistema ou equipamento em funcionamento novamente. Conforme Gomide

et al. (2006), independente de ser uma atividade planejada ou não, a manutenção corretiva

busca a reparação ou restauração da anomalia ou falha, implicando na parada parcial ou total

de um sistema, por isso é aquela que apresenta os maiores custos.

Em relação à manutenção preventiva, pode-se dizer que é o tipo de manutenção onde

os serviços são programados com antecedência, com prioridade para as estimativas de

durabilidade de cada sistema, elementos e componentes, solicitações dos usuários, gravidade

e urgência e relatórios das verificações (ABNT, 2012). Ainda, segundo outra normativa, a

NBR 5462 (ABNT, 1994), no seu subitem 2.8.7, a manutenção preventiva é aquela que é

realizada em determinados intervalos, e é destinada a alguma possível falha ou deterioração

de funcionamento de certo item.

Segundo Gomide et al. (2006), a manutenção preventiva é a que precede o reparo

antes da falha acontecer, para isso, é necessário que haja uma programação, obedecendo

critérios técnicos do fabricante ou fornecedor do produto, com datas preestabelecidas e

registro das atividades realizadas.

Gomide et al. (2006) afirmam também que os custos em relação à manutenção

preventiva devem ser encarados como um investimento para o bem patrimonial, sendo os

gestores os responsáveis por administrar esses gastos com a atividade de manutenção,

podendo ser justificados como:

a) Aumento da vida útil, diminuição dos desgastes naturais e recuperação do

nível de desempenho, considerando os níveis de confiabilidade, conforto e

segurança;

b) Evita as deteriorações precoces se a prática da manutenção for feita

corretamente, quando ainda não foi definida pelo plano da gerência;

c) Redução de custos e despesas em geral.

Segundo a NBR 5462 (ABNT, 1994), ao tratar sobre manutenção preventiva, pode-se

afirmar que esse tipo de manutenção é aquela na qual os custos não são tão elevados, com

relação aos custos da manutenção corretiva. Simplesmente, os custos da manutenção

preventiva vão garantir uma maior vida útil ao ímóvel ou equipamento, que passará a ter uma

maior durabilidade, a fim de evitar custos excessivos no futuro.

O gráfico da Figura 3 representa a chamada Lei de Sitter ou Lei dos Cinco, que mostra

a evolução progressiva de custos de manutenção conforme o período de tempo.

Figura 3 - Regra de Sitter ou “Lei dos cinco”

Fonte: Cardoso (2015).

Conforme Castro (2007), a lei de Sitter mostra que, quando se adianta uma

intervenção de manutenção, se aumenta o custo direto em uma razão de progressão

exponencial de base cinco. Como mostra o gráfico, se em t2 o custo de intervenção é igual a

$5,00, em t3 será de $25,00, em t4 será $125,00, e assim por diante conforme a equação tx =

5(x-1).

Segundo Gomide et al. (2006), custos relacionados com a manutenção preventiva de

uma edificação devem ser encarados como investimento de seu patrimônio. Deve-se haver um

acompanhamento pelos responsáveis, para que os valores gastos sejam justificados a fim de

garantir uma viabilidade financeira quando se investe na manutenção preventiva. Essa

viabilidade diminui desgastes naturais, aumentando a vida útil de uma edificação ou

equipamento, garantindo assim uma melhor segurança e conforto aos usuários. Também reduz

custos futuros, pois evita antecipadamente as deteriorações que podem ocorrer quando não se

executa essa manutenção preventiva.

Há outras formas de classificação da manutenção. Gomide et al. (2006), sugere as

seguintes classificações: conforme as anomalias existentes, estratégias de manutenção

https://monografias.brasilescola.uol.com.br/engenharia/inspecao-de-procedencia-predial.htm

adotadas, viabilidade dos serviços referentes a técnica adotada, ao uso, operacionalidade, tipo

de intervenção e a periodicidade com que as realizações das atividades serão realizadas.

Segundo John (1989), a manutenção preditiva ou rotineira pode ser classificada de

diversos modos: conforme o tipo de manutenção a ser realizada, a origem do problema, o tipo

de estratégia adotada, sendo ela preventiva ou corretiva, e a periodicidade com que as

realizações das atividades serão realizadas.

A manutenção também deve possuir orientações para que se preserve o desempenho

da edificação previsto em projeto, minimizando a depreciação e que se estabeleça

informações pertinentes, fluxo da comunicação, incunbências e autonomia nas decisões e

informações (ABNT, 2012).

2.3 Desempenho de edificações e a NBR 15575

De acordo com Mitidieri Filho (2010), desempenho significa as propriedades que um

produto deve possuir para cumprir sua função que foi determinada por projeto, sendo este

sujeito a diversas ações em sua vida útil. Já Souza et al. (1995) dizem que o conceito de

desempenho se cumpre por meio das satisfações dos usuários e que as edificações, junto com

seus componentes, objetivam a segurança, habitabilidade, durabilidade e economia de

manutenções.

A norma de desempenho é dividida em seis partes:

a. Requisitos gerais;

b. Requisitos para os sistemas estruturais;

c. Requisitos para os sistemas de piso;

d. Requisitos para os sistemas de vedações verticais externas e internas;

e. Requisitos para os sistemas de coberturas;

f. Requisitos para os sistemas hidrossanitários.

Conforme a NBR 15575-1 (ABNT, 2013), a norma de desempenho é uma norma bem

detalhada e para que se cumpra todos os requisitos, foi dividida em seis partes. Essa norma

representa o conjunto de critérios e requisitos de segurança, sustentabilidade e habitabilidade,

que são estabelecidos para um edifício habitacional de até 5 pavimentos, independente de sua

forma ou tipo de material empregado, mas que atenda às exigências dos usuários.

Segundo a NBR 15575-1 (ABNT, 2013), as normas de desempenho buscam atender

às exigências dos usuários de forma qualitativa, quantitativa e avaliativa, e que fiquem

esclarecidas para a definição do seu cumprimento. Segundo Santos Filho (2010), às

exigências que devem ser satisfeitas por uma edificação, também devem satisfazer as

necessidades dos usuários de caráter fisiológico, psicológico, sociológico e econômico.

A NBR 15575-1 (ABNT, 2013) lista as seguintes exigências dos usuários:

a. Com relação à habitabilidade: desempenho térmico, conforto tátil e

antropodinâmico, saúde, higiene e qualidade do ar, lumínico e acústico,

funcionalidade e acessibilidade, estanqueidade, .

b. Com relação à segurança: estrutural, contra fogo e segurança no uso e na

operação.

c. Com relação à sustentabilidade: mantenabilidade, durabilidade e impacto

ambiental.

A NBR 15575 (ABNT, 2013) conceitua também a mantenabilidade e a durabilidade

das edificações como sendo a condição de manter a qualidade de uma edificação e seus

sistemas, permitindo inspeções prediais e intervenções de manutenção. Também fala sobre a

importância da construtora fornecer o manual de uso, operação e manutenção que atenda a

NBR 14037 (ABNT, 2014).

Para preservar as características originais de uma edificação e minimizar a perda de

desempenho de seus sistemas, a gestão da manutenção fica a cargo do usuário e deve atender

aos procedimentos de manutenção das edificações segundo a NBR 5674 (ABNT, 2012).

Conforme Gomide et al. (2006), os motivos que influenciam a mantenabilidade são as

características físicas da edificação, devido às dificuldades encontradas para a realização dos

serviços, a fim de que a obra possa ser segura ao que foi designada a atender. A

mantenabilidade só é significativa nas fases de concepção e de projeto, pois somente nessas

etapas é que se pode alterar alguma coisa para se ter uma mantenabilidade adequada. Também

pode ser entendida como uma manutenção passiva, pois a edificação ainda não é existente,

podendo ser de certa forma alterada.

No diagrama da Figura 4 é possível observar os fatores que irão influenciar na

mantenabilidade e na manutenção da edificação, conforme a etapa em que a mesma se

encontra.

Figura 4 – Diagrama de manutenção de um edifício relacionado com a mantenabilidade

Fonte: Ferreira (2010).

Conforme Ferreira (2010), as decisões e as atitudes que são tomadas nas fases de

concepção e de projeto influenciam a mantenabilidade da edificação, mas não exigem

manutenção, porque ainda não existe nada construído. A fase de concepção é aquela onde são

definidos as características gerais como: quantidade de pavimentos, público alvo, número de

dormitórios, padrões de construção, padrões de acabamentos, tipos de equipamentos, sistemas

construtivos, etc. Na fase de projetos, após a definição dos materiais ser feita com relação às

condições locais e ao uso ao qual foram destinados é de muita importância, porque os

materiais empregados que são bem especificados diminuem a frequência das manutenções.

As etapas de execução e de pós ocupação, ao contrário das duas anteriores, exigem

manutenção, pois a edificação já existe, sendo assim, a manutenção passa a ser ativa. Na fase

de execução, as manutenções devem ser feitas conforme as corretas técnicas de aplicação e

armazenamento dos materiais, assim como no treinamento da mão de obra. Além disso, a

produção do as-built é importante para que se tenha uma memória de tudo que realmente foi

executado, para que no futuro possa-se fazer uma manutenção eficaz em todas as instalações.

A última fase, é a fase de pós-ocupação que concentra o maior número de manutenções de

todos os tipos: preditiva, preventiva e corretiva. Para que isso ocorra de forma eficaz, é

necessário que o proprietário possua as informações das datas das manutenções e dos riscos

existentes (FERREIRA, 2010).

Outra definição apresentada na NBR 15575-1 (ABNT, 2013) é que a construtora ou

incorporadora do imóvel fica responsável por elaborar e fornecer, ao proprietário e ao

condomínio na entrega da edificação, o manual de uso e operação, que atenda à ABNT NBR

14037:2011 e à ABNT NBR 5674:2012.

O manual tem como finalidade informar aos usuários as características técnicas de

como foi construída a edificação e quais os procedimentos que são recomendáveis para as

manutenções que serão realizadas para a conservação da edificação, e que atenda às condições

de saúde, segurança e salubridade do usuário (ABNT, 2011).

O proprietário ou responsável de uma edificação deve atender às normas técnicas

aplicáveis e ao manual, podendo também delegar a responsabilidade de gestão da manutenção

a uma empresa contratada, ficando a gestão por sua responsabilidade e assumindo o

comprometimento por (ABNT, 2012):

a. Assessorar o proprietário e sugerir adaptações no sistema de manutenção e

planejamento das atividades;

b. Manter os documentos e registros das edificações atualizados;

c. Realizar e implementar as inspeções de manutenção preventiva previstas no

manual;

d. Elaborar previsões de orçamentos;

e. Supervisionar a realização dos serviços;

f. Orçar os serviços;

g. Assessorar o proprietário quando houver necessidade de contratação de

serviços de terceiros;

h. Estabelecer e implementar uma gestão nos serviços de manutenção;

i. Orientar os usuários à respeito do uso adequado da edificação;

j. Orientar a todos os envolvidos sobre as situações de emergência.

2.4 Inspeção predial

A NBR 5674 (ABNT, 2012), no seu item 4.2.3, define que os relatórios de inspeção

predial devem descrever as degradações de todos os componentes do sistema ou equipamento

de uma edificação, apontando e estimando as perdas de desempenho e recomendando ações

para minimizarem os problemas.

A norma do Instituto Brasileiro de Avaliação e Perícias de Engenharia de São Paulo

(IBAPE/SP) fala que a inspeção predial é uma avaliação com combinações das condições

técnicas, de uso e manutenção da edificação.

A NBR 15575 (ABNT, 2013) recomenda que a inspeção predial seja realizada por

meio de metodologias técnicas e pelas condições de uso e de manutenção preventiva e

corretiva. Gomide, Gullo e Neto (2011) recomendam o uso da dinâmica tríplice, também

chamada de Visão Sistemática Tridimensional (VST), como sendo uma metodologia de

modelagem que avalia os elementos de desempenho de uma edificação, possibilitando o

ajuste e introdução de técnicas para alcançar a qualidade total predial.

Conforme a NBR 5674 (ABNT, 2012), as inspeções devem atender aos intervalos

constantes do manual elaborado conforme a NBR 14037, devendo ser levado em consideração

um roteiro de inspeções de todos os sistemas e componentes, formas de degradação dos

sistemas e reclamações dos usuários.

Segundo Pujadas (2011), o relatório de inspeção predial deve ser elaborado por

profissionais habilitados, classificando as anomalias encontradas e os graus de risco. Todas

essas informações devem constar no relatório, a fim de atestar as condições da estrutura,

segurança e conservação da edificação.

2.5 Gestão da manutenção predial

A NBR 5674 (ABNT, 2012), afirma que, para atender a todos os tipos de manutenção

(rotineira, preventiva e corretiva), uma organização de gestão do sistema de manutenção deve

ter uma previsão de infraestrutura técnica, material, recursos humanos e financeira. Também

conforme a NBR 5674 (ABNT, 2012), a gestão de manutenção deve levar em consideração

diversas características das edificações como: tamanho e complexidade da edificação e seus

sistemas, localização, tipologia, uso efetivo e implicações do entorno da edificação.

Bonin e John (1998) definem que, quando existe um sistema de manutenção predial,

com controle dos trabalhos realizados, se obtém um menor custo global da edificação. Sendo

assim, deve constar um cadastro que descreva o histórico e avaliação das condições de

edifícios, planejamento e controle das atividades conforme as normas, e também o

treinamento dos profissionais envolvidos.

Dardengo (2010) relata que, para haver um plano de manutenção preventiva eficiente,

deve-se analisar as características específicas da tipologia de cada edificação, delimitando

diretrizes quanto ao tipo e o uso de cada uma delas.

A manutenção estratégica inicia com o planejamento e a tipologia da edificação, com

as atividades de vistoria e planejamento das atividades, que envolvem periodicidades

diferentes conforme cada item e profissionais habilitados para realizar o serviço no

planejamento e execução das tarefas (DARDENGO, 2010). Também deve ser previsto para os

diferentes tipos de manutenção na organização da gestão: infraestrutura material, financeira e

recursos humanos (ABNT, 2012).

Conforme Serra (2011), no caso do Brasil, geralmente as manutenções são feitas

somente quando existem reclamações dos usuários, optando pela manutenção corretiva ou

emergencial, desta forma, afirma também que os serviços de manutenção chegam sempre

atrasados, após as edificações já estarem sendo habitadas. Nesta situação, ocorre a falta de

provisão de recursos no orçamento e falta de materiais de qualidade e em quantidade

adequada.

A importância na elaboração de um plano de manutenção é de extrema necessidade

para não haver impactos negativos. A NBR 5674 (ABNT, 2012) determina as atividades

essenciais de edificações, assim como a periodicidade, responsáveis pela execução,

documentos e referências normativas, projetos memoriais, orientação de fornecedores e

manual de uso e operação e manutenção, e características específicas que juntos garantem um

bom desempenho da edificação.

A estrutura de um plano de manutenção deve ter os seguintes aspectos (ABNT, 2012):

a. Designação do sistema;

b. Descrição das atividades realizadas;

c. Periodicidade de revisão de cada sistema, conforme as especificações técnicas;

d. Identificação dos responsáveis;

e. Documentos e comprovantes referentes;

f. Modo de verificação do sistema;

g. Custo.

Segundo Klein (2007), quando um plano de manutenção é bem elaborado, torna-se de

grande importância para o planejamento da gestão introduzida em programas informatizados,

que contribuem para o aumento e melhoria do controle das instalações, equipamentos e

sistemas, qualidade de serviços, custos, estoques, otimização de tarefas e controle de mão de

obra. Também indica que o sistema assistido de computador tem interligação de quatro

módulos: equipamentos, recursos, ordens de trabalho e estatística.

2.6 Ferramentas para gestão da manutenção predial

Conforme Timafejn (2021), atualmente estamos vivendo muitas mudanças com

relação à demanda de soluções para que as empresas não percam a qualidade dos seus

serviços e mantenham sua competitividade no setor em que atuam. Nos dias atuais, o

gerenciamento da manutenção predial é, geralmente, feito de forma informal e, desta forma,

gera divergências internas, atrasos e prejuízos.

A utilização de uma ferramenta ou de um software de gestão da manutenção ajuda os

gestores a sanar ou evitar muitos problemas, além de manter um controle de tudo que está

acontecendo, como o registro dos materiais empregados, datas das vistorias e dos serviços

realizados, custos de cada serviço, desempenho dos profissionais que realizam as tarefas, etc.

Também existem softwares que são indicadores de desempenho ou performance, como o

Tempo Médio Entre Falhas (TMEF), do inglês Mean Time Between Failures (MTBF) e como

os KPIs que são Indicadores-Chave de Performance, do inglês Key Performance Indicator

(TIMAFEJN, 2021).

Roscoff, Costella e Pilz (2020) desenvolveram uma pesquisa para encontrar

ferramentas e softwares de gestão de manutenção no Brasil, por meio de palavras-chave do

tipo: “manutenção preventiva”, “manutenção predial” e “manutenção predial preventiva”.

Dentre os 57 programas encontrados, foram selecionados apenas cinco programas destinados

ao gerenciamento da manutenção preventiva: Engeman, SSA/EXXPE, Leankeep, Sispred e

YouBIM. Conforme a necessidade do público alvo a ser atingido, como por exemplo síndicos

de edifícios, a análise foi feita levando-se em consideração os seguintes requisitos: possuir

acesso via web, adequar-se às telas de smartphones, possuir escopo voltado para a

manutenção predial e possuir versão em português. A Figura 5 mostra as principais

características e deficiências dos softwares selecionados para a análise.

Figura 5- Análise de softwares comerciais existentes

Fonte: Roscoff, Costella e Pilz (2020)

Timafejn (2021) relata que deve-se ter alguns cuidados na hora da escolha por

sistemas informatizados que se encaixam no tipo de sistema de gestão. Também é preciso

pensar sobre os custos e prazos de implantação que um software precisa para atender as

demandas; é preciso também pensar no treinamento das pessoas que vão utilizar a ferramenta.

No Brasil, um dos principais softwares de manutenção predial que existe é o Leankeep, que

possibilita a realização de planos de gestão de manutenção de forma específica e simplificada,

reduzindo custos desnecessários e riscos aos usuários. Ao lado do software Leankeep, também

existem outros que possuem características parecidas, como o Sigma e o Engeman.

Klink (2016) confirma que os três softwares mais distintos existentes no Brasil são o

Leankeep, o Engeman e o Sigma. A partir desses três softwares, a autora fez uma pesquisa

comparativa buscando apresentar as suas principais características, com base nos seguintes

critérios: funcionamento, área de aplicação, custo, fácil manuseio, relatórios, funções e

abrangência de sistemas, conforme apresentado na Figura 6.

Figura 6 - Comparativo de características dos softwares analisados

Continua

Fonte: Klink (2010).

Conforme Klink (2010), o programa Leankeep é o que melhor se encaixa nos

conceitos relacionados à manutenção predial, por causa da sua complexidade na emissão de

relatórios, custo de manutenção, interfaces variadas, que engloba a todos os envolvidos, e

particularidades nas especificações de equipamentos.

Segundo Timafejn (2021), existem softwares que contam com serviços de elaboração

de planos de manutenção específicos para cada tipo de necessidade, tipo de sistema e

equipamentos existentes. Além disso, possuem capacidade para armazenamento de relatórios

sobre tudo que foi ou que ainda deve ser realizado conforme as periodicidades de verificação

que cada item ou equipamento possui, conforme previsto na NBR 5674 (ABNT, 2012).

Conforme a NBR 5674 (ABNT, 2012), para uma gestão de manutenção de qualidade,

o sistema de gestão deve possuir uma estrutura interna capaz de elaborar procedimentos de

manutenção com documentações técnicas para a execução de serviços, supervisionar a

qualidade das atividades com registros, coletar informações para previsões orçamentárias,

atender aos devidos planejamentos, projetos e programações.

Conforme Timafejn (2021), a pessoa ou gestor é responsável por alimentar, através de

levantamentos próprios, as informações no software, além disso deve cadastrar algumas

categorias como: CNPJ, endereços, E-mail, telefones, cadastro de áreas mantidas e

fiscalizadas, metragens quadradas, cadastros de sistemas, cadastro de equipamentos, cadastro

de materiais utilizados ou de materiais que serão utilizados, cadastro de usuários envolvidos,

cadastro das equipes contratadas para serviços de manutenção, tanto terceirizadas quanto da

própria empresa, e outras coisas mais. O gestor ainda pode, por meio do programa, controlar

os prazos, o controle dos materiais, o controle da mão de obra, pois depois de feito todo o

cadastramento, o upload dos documentos é feito no sistema, para que outras pessoas acessem

via web ou via mobile, facilitando os procedimentos, e no caso do registro das ocorrências, o

gestor poderá acompanhar o processo de correção.

A partir desses trabalhos analisados percebe-se, cada vez mais, a necessidade que uma

pessoa responsável por um imóvel deve ter por garantir que a manutenção predial preventiva

e corretiva seja feita a fim de garantir o desempenho ao qual a edificação foi destinada. Por

isso, o desenvolvimento de um software que atenda as necessidades dos usuários é de muita

importância para garantir a qualidade e segurança dos usuários, além de evitar custos maiores.

Contudo, ainda observa-se a necessidade de incorporação de custos para a implantação

de um programa, que muitas vezes não são levadas em consideração pelos responsáveis ou

pelos moradores de prédios, devido a esse ponto de vista, a criação de uma ferramenta que

atenda de certa forma a necessidade das revisões de manutenção seria mais viável, pois não

teria muito custo para sua implementação. Atualmente, percebe-se que muitas empresas estão

buscando se informatizar para garantir a qualidade e segurança dos usuários, e para isso

precisam estar sempre atualizadas com relação às novas possibilidades e opções na área de

gestão e gerenciamento da manutenção predial (ROSCOFF; COSTELLA; PILZ, 2020).

3 PROCEDIMENTO METODOLÓGICO

Neste capítulo serão apresentados os dados do local onde foram feitos os estudos com

relação à implantação da proposta de gestão da manutenção. A Figura 7 mostra as etapas

desta pesquisa.

Figura 7 - Etapas de desenvolvimento da pesquisa

Fonte: Do autor (2022).

3.1 Dados do local de estudo

Esta pesquisa utilizou como modelo o prédio 1 da Universidade do Vale do Taquari -

Univates. A Univates é uma universidade comunitária, cujo campus situa-se na Avenida

Avelino Tallini, 171, no Bairro Universitário, na cidade de Lajeado no estado do Rio Grande

do Sul. O campus possui, atualmente, uma área de 553.173,41 m², na qual existem 26 prédios

com área construída de 81.463,78 m², e mais um que está sendo construído, que será o novo

prédio do Laboratório Unianálises.

Segundo Faleiro (2019), o prédio 1 foi o primeiro prédio da instituição, inaugurado em

23 de janeiro de 1973, sendo que seu terceiro pavimento foi ampliado em 1998 com recursos

próprios da instituição e que, via de regra, não tiveram manutenção preventiva programada e

periódica, estando com sua vida útil bastante reduzida.

Em homenagem aos seus 50 anos de existência, o prédio 1 passou por fase de reforma

recente, sendo reinaugurado no dia 17 de março de 2020, recebendo um mural do artista

Eduardo Kobra na parede da fachada, com o retrato de três personalidades da educação:

Clarice Lispector, Darcy Ribeiro e Paulo Freire (UNIVATES, 2020).

O prédio 1 possui três pavimentos e uma área total de 3173,35 m², com cerca de 34

salas de aula, totalizando uma área de 1578,90 m², com capacidade para 1133 pessoas.

Também possui laboratórios, salas administrativas, sala de professores, 6 banheiros sanitários,

sendo estes 2 por andar, corredores, um elevador e escadarias metálicas de emergência nas

duas laterais externas. Possui elementos estruturais de concreto armado in loco constituído

por estacas, pilares, vigas e lajes maciças, já os elementos de vedação utilizados na época

foram executados com tijolos maciços e com revestimento nas fachadas de emboço em

argamassa mista, produzida na própria obra, com acabamento final em pintura.

As Figuras 8 e 9 mostram, respectivamente, o mapa e a foto aérea dos setores A e B do

campus da Univates, em Lajeado, para um melhor entendimento e localização de prédios e

áreas existentes.

Figura 8 – Mapa do campus de Lajeado- Setor A e Setor B

Fonte: Setor de planejamento- Univates (2021).

Figura 9 – Foto aérea do campus de Lajeado- Setor A e Setor B, com destaque para o prédio
1, circulado em vermelho na imagem

Fonte: Faleiro (2019).

A Figura 10 mostra a fachada do prédio 1 e a Figura 11 mostra a foto atual do hall de

entrada do prédio, que foi todo reformado e modificado no ano de 2019, recebendo reforço

estrutural com estruturas metálicas. Também houve mudança no revestimento do piso e

retirada de paredes para se obter uma nova saída para os fundos do prédio.

Figura 10 – Foto da fachada do Prédio 1

Fonte: Do autor (2022).

Figura 11 – Foto do hall de entrada do prédio 1

Fonte: Do autor (2022).

A Figura 12 mostra a foto atual do corredor do prédio 1, que foi todo reformado

também no ano de 2019, sendo realizada a mudança de piso vinílico por piso cerâmico. Já nos

outros dois pavimentos acima, o piso dos corredores e das salas continuam sendo de piso

vinílico e parquet.

Figura 12 – Foto do corredor do primeiro andar do prédio 1

Fonte: Do autor (2022).

A Figura 13 mostra como é o gabinete da sala de professores (sala 109 do prédio 1),

que segue nas condições originais com piso do tipo parquet, sendo apenas feito a modificação

realizada na troca das esquadrias, que antes eram janelas de ferro de correr e agora são do tipo

“Maxim-ar” de alumínio. Foi escolhida essa foto para mostrar a quantidade de materiais e

mobiliários existentes em uma sala específica, diferente de uma sala de aula, possuindo outros

tipos de materiais e equipamentos que também são levados em consideração na hora da

verificação de manutenção predial.

Figura 13 – Foto do gabinete da sala de professores- sala 109 do prédio 1

Fonte: Do autor (2022).

A Figura 14 mostra a sala de aula de número 322, localizada no 3° pavimento. Essa

sala recebeu, no ano de 2019, a substituição somente das janelas que antes eram janelas de

ferro de correr e agora são do tipo “Maxim-ar” de alumínio. Também possui capacidade para

26 alunos e o professor, sendo constituída por piso vinílico; possui um rebaixo na forração da

laje maciça com forro de PVC em forma de placas, possui também um televisor, um aparelho

de ar condicionado, vinte e seis tomadas e luminárias que também são inclusas na verificação

predial.

Figura 14 – Foto da sala de aula- sala 322 do prédio 1

Fonte: Do autor (2022).

A Figura 15 mostra a foto de modelo de um dos banheiros no 3° pavimento, o qual

possui pisos e azulejos cerâmicos, divisórias de madeira com perfis de alumínio, possui forro

PVC abaixo da laje. Além disso, também possui outros tipos de materiais nos quais são feitas

as devidas verificações de manutenção predial como: pias, torneiras, mictórios, vasos

sanitários, válvulas, dispensers de papel e sabonete e outros.

Figura 15 – Foto do banheiro masculino- sala 311 do prédio 1

Fonte: Do autor (2022).

A Figura 16 mostra a foto da escadaria principal, que não passou por nenhuma

reforma recentemente; a única modificação feita foi a regularização das questões de

acessibilidade com alturas de corrimãos, instalação de um novo corrimão central e colagem de

fitas antiderrapantes e refletivas nos degraus.

Figura 16 – Foto da escadaria interna do prédio 1

Fonte: Do autor (2022).

A Figura 17 mostra um modelo de escadaria metálica que passou por reforma em

2019, apenas na parte de pintura. Esse modelo de escada existe nas duas partes laterais do

prédio 1.

Figura 17 – Foto da escadaria metálica de emergência externa- lado esquerdo do prédio 1

Fonte: Do autor (2022).

3.2 Estudo da atual gestão da manutenção predial

O Setor de Engenharia e Manutenção é o setor responsável pela manutenção do

campus e também de outras instalações interligadas à Fundação Vale do Taquari de Educação

e Desenvolvimento Social (FUVATES). Por meio de conversas realizadas com o coordenador

e os supervisores do setor, foi possível obter as informações necessárias de como o Setor de

Engenharia e Manutenção está estruturado para atender as demandas. A Figura 18 mostra o

organograma de como o setor está organizado atualmente.

Figura 18 - Organograma do Setor de Engenharia e Manutenção

Fonte: Do autor (2022).

Atualmente, o setor de Engenharia e Manutenção possui um gestor que recebe apoio

de um coordenador e de seus supervisores que, juntamente com a equipe de arquitetura, que

possui três funcionários e um estagiário, atendem e direcionam as diversas demandas que

chegam todos os dias através de solicitações de serviços internas e externas, telefonemas,

e-mails e, também, muitas vezes, de forma verbal.

O supervisor da equipe de obras é o responsável por receber todas as demandas

relacionadas com serviços de obras, pinturas e de serralheria. Para os serviços de obras,

existem dois funcionários, um pedreiro e um servente, que atendem às demandas de menor

âmbito para serem realizadas. Já para a realização de serviços de maior complexidade e de

menor prazo para serem concluídos, como em um período de férias de inverno, por exemplo,

são geralmente feitas contratações de empresas terceirizadas.

Os serviços de pintura são todos terceirizados, conforme dito pelo atual supervisor,

antigamente existia uma equipe interna de pintura com dois pintores, mas que se tornou

desnecessária, pois a contratação de equipes terceirizadas valia mais a pena, por causa da

dimensão dos trabalhos e pelo efetivo disponível de pessoas conforme a necessidade. Ainda

existem serviços de serralheria pelo campus, e para isso existe apenas um profissional que

executa os pedidos.

O supervisor da equipe de manutenção, elétrica e mudanças também recebe as

demandas como os outros supervisores e direciona a execução para suas equipes internas.

Conforme o supervisor, a equipe de manutenção executa todos os serviços de manutenção

hidráulica de todos os prédios e acessos do campus. Mas quando exige uma manutenção mais

complexa ou algum serviço de desentupimento ou limpeza de fossas, é feita a contratação de

empresas especializadas para executar este serviço. A equipe de manutenção também cuida de

toda a parte de telhados dos prédios, contando com seis funcionários, que também atendem às

solicitações de mudança.

A equipe de mudanças faz a execução de todos os chamados de mudança interna, mas,

às vezes, este serviço é terceirizado, devido à quantidade de materiais e tempo de execução da

tarefa. Já a equipe elétrica atende todas as demandas relacionadas com a parte elétrica e

também relacionada com a climatização das salas e ambientes.

O supervisor da equipe de apoio, juntamente com seus dois colaboradores

administrativos, ajuda a receber e direcionar as diversas demandas de serviços e reclamações

que chegam ao setor, para os supervisores das outras equipes. Existe um motorista

responsável pelo serviço de postagem, bancário e controle de veículos internos

(abastecimento e manutenção). Serviços de limpeza, jardinagem, portaria, recepção e

vigilância são todos terceirizados com a empresa Star Service, que conta atualmente com 74

pessoas para a realização das tarefas nos seus quatro turnos de trabalho.

Outros serviços referentes à poda de árvores, controle dos resíduos gerados,

manutenção e substituição de lixeiras, controle de animais e infestação de insetos, são

executados por equipe interna da Ecovates que conta com quatro funcionários. Serviços de

manutenção de elevadores e limpezas de caixas d'água são todos feitos por equipes

terceirizadas e especializadas para executarem o serviço.

Atualmente, a única maneira que o setor têm de conhecer os dados e ter controle da

execução de serviços solicitados, é fazendo uma busca no sistema de solicitações internas por

meio do programa interno da instituição, chamado Intranet, que contém somente o número de

solicitações geradas e as datas em que foram solicitadas. Na Figura 19 pode-se observar a

quantidade de serviços que foram solicitados e executados por todas as equipes entre os anos

de 2014 a 2020 em todos os prédios do campus.

Figura 19 - Gráfico com a quantidade de solicitações executadas anualmente por todas as
equipes em conjunto entre os anos de 2014 e 2020

Fonte: Do autor (2022).

Conforme pode-se ver no gráfico da Figura 19, o número de solicitações teve um

aumento conforme o passar dos anos, até o ano de 2019. Após este ano, devido à pandemia da

Covid-19, o número de pessoas que utilizava as instalações de todo o campus reduziu e os

alunos não tiveram mais aulas presenciais, sendo assim, o gráfico apresenta a queda de

solicitações devido à redução do número de pessoas circulando pelo campus. Todos os

docentes e funcionários têm acesso ao sistema da Intranet, e são eles que fazem as solicitações

para execução dos serviços que necessitam. Semestralmente, é feita uma reunião com os

líderes e vice-líderes de todas as turmas de alunos, que trazem as reclamações das turmas, que

são expostas aos supervisores do setor que estão presentes no dia, para que então as falhas

sejam corrigidas o mais breve possível, e para isso também são geradas solicitações de

serviço.

A Figura 20 mostra a quantidade de alunos, professores e técnicos administrativos

que tiveram acesso ao campus nos anos de 2014 até 2020 apenas, pois os dados de 2021 e

2022 não estão disponíveis no site da Instituição.

Figura 20 - Gráfico com a quantidade de alunos, docentes e funcionários que tiveram acesso
ao campus entre os anos de 2014 a 2020

Fonte: Do autor (2022).

Conforme pode-se observar no gráfico da Figura 20, assim como no gráfico da Figura

19, que trata sobre o número de solicitações, a quantidade de pessoas que tinham acesso ao

campus diminuiu bastante no ano de 2020, estando no seu auge no ano de 2016, decaindo

também por causa da pandemia que iniciou no ano de 2019.

Contudo, nota-se que, com o aumento de pessoas circulando nas edificações, aumenta

também a quantidade de solicitações de serviço, devido ao maior uso dos ambientes. Além

dos dados levantados através de pesquisa feita no site da instituição e através de conversas

realizadas com o coordenador e os supervisores dos setores de Engenharia e Manutenção e

Setor de Planejamento, não é possível encontrar de uma forma rápida e prática os dados de

quantos serviços foram feitos em uma determinada edificação e nem quantas solicitações cada

equipe realizou, pois o sistema atual não faz esse controle de uma forma específica. Devido a

isso, a utilização de uma ferramenta específica para cada edificação existente no campus seria

muito eficiente, pois além de identificar de uma maneira mais fácil e ágil os problemas,

também faria a solicitação dos serviços e registraria tudo para que os dados não fossem

perdidos.

Atualmente, as solicitações que chegam até o setor são encaminhadas para os

supervisores de cada equipe, que fazem suas programações para que sejam executadas por

suas equipes conforme a data de necessidade descrita na solicitação, lembrando que tudo que

gera uma nova obra, exige um parecer técnico além de um projeto para que possa ser

executado. Outras solicitações mais complexas ou que exijam maior potencial físico para sua

execução, são terceirizadas. O controle das solicitações e registros das mesmas, muitas vezes

não são feitas corretamente e se perdem com o tempo, não se mantendo assim um histórico de

tudo que foi feito na edificação, o que gera muitos transtornos e gastos desnecessários no

futuro.

A partir do panorama do setor apresentado até então, é possível perceber a necessidade

de um sistema que integre e facilite o registro e controle das atividades do setor de

manutenção. A fim de compreender e avaliar como hoje são feitos todos os registros e rotinas

da manutenção predial da Univates, em especial do prédio 1. Foi observada a rotina deste

setor e do seu supervisor, autor deste trabalho, que irá relatar e apresentar as ferramentas que

hoje são utilizadas para o registro da manutenção predial, bem como discutir sobre suas

fragilidades e dificuldades, as quais potencializam e motivam a próxima etapa desta pesquisa,

que é a proposição de um plano de manutenção predial, seguido da proposição de uma

ferramenta para auxiliar na gestão da manutenção.

3.3 Criação do banco de dados

Inicialmente, definiu-se a edificação objeto do plano de manutenção, que no caso

deste trabalho foi o prédio 1 da Univates. Na sequência, foi necessário fazer um levantamento

de todos os sistemas constituintes da edificação em estudo como, por exemplo: alvenarias,

instalações elétricas, instalações hidráulicas, sistema estrutural, pintura, pisos, etc. Além

disso, também foi determinado, para cada serviço, uma equipe para resolução dos problemas.

A partir deste levantamento, foi elaborada uma planilha composta por todos os dados

dos locais, com seus respectivos equipamentos e elementos estruturais dos sistemas. Além

disso, foi preciso definir a periodicidade da manutenção destes sistemas, conforme consta na

NBR 5674 (ABNT, 2012). Como exemplo desta organização, a Figura 21 ilustra uma forma

de registrar e estabelecer as periodicidades, cujo modelo inspirou a construção do banco de

dados desta pesquisa.

Figura 21 - Exemplo de registro de sistemas e sua periodicidade de manutenção

Fonte: Campos e Vargas (2014)

A próxima etapa da criação do banco de dados envolveu a definição de rotinas e

procedimentos para cada um dos sistemas. As rotinas envolvem a avaliação dos projetos,

inspeções visuais das anomalias, correções e contratações de profissionais habilitados. Já os

procedimentos envolvem o acompanhamento dos serviços e os registros dos serviços

executados e os que ainda precisam ser resolvidos, caso o procedimento não tenha sido o

adequado. Conforme comentado no item 3.2 deste trabalho, os serviços que envolvem

situações de parte elétrica e hidráulica, assim como pequenas obras e limpeza dos ambientes

são executados pela própria equipe de manutenção da Univates, junto com a empresa

contratada de limpeza. Já os serviços mais específicos, como limpeza de reservatórios,

sistema de proteção contra descargas atmosféricas (SPDA), manutenção de portões,

instalações diversas como por exemplo, cortinas e persianas, divisórias, esquadrias de madeira

e alumínio, manutenção de elevadores ou máquinas que exijam uma manutenção mais

complexa, são todos executados por equipes contratadas que prestam o serviço conforme a

necessidade. A Figura 22 ilustra o modelo de rotina e procedimentos proposto por Campos e

Vargas (2014), o qual serviu como inspiração para a execução deste trabalho.

Figura 22 - Modelo de organização da rotina e dos procedimentos para cada sistema
constituinte da edificação.

Fonte: Campos e Vargas (2014)

A etapa final do plano de manutenção aqui proposto e apresentado na Figura 22

refere-se à sistemática de controle das manutenções.

É nesta etapa final, de controle e registro das manutenções, que esta pesquisa visa

trazer a sua maior contribuição no futuro, propondo um sistema de registros por formulários

do Google.

3.4 Proposta de ferramenta para gestão da manutenção

A partir do banco de dados criado para as instalações do prédio 1, foi elaborado um

formulário do Google capaz de auxiliar de forma técnica e prática as diversas demandas, além

de manter um registro de tudo que já foi realizado e avisos sobre o que deve ser realizado

futuramente.

O primeiro passo para iniciar os estudos e a proposição de uma ferramenta foi a

realização da revisão bibliográfica apresentada no capítulo 2 deste trabalho, fundamental para

estudar a gestão da manutenção predial e os softwares já existentes no mercado.

Foi proposta uma ferramenta na qual os ambientes e sistemas da edificação sejam

acessados por meio de um código QR exposto em diversos ambientes, conforme ilustrado na

Figura 23, podendo ser facilmente escaneado por uma grande parte de telefones que possuem

câmera.

Figura 23 - Imagem do QR-CODE respectivo a sanitários

Fonte: Do autor (2022).

Além disso, cada local do prédio como, por exemplo, banheiros, salas de aula,

corredores e outros locais existentes, possui um QR-CODE próprio, a fim de que sejam

cadastrados todos os sistemas, componentes e equipamentos presentes no ambiente, conforme

ilustrado na Figura 24.

Figura 24 - Imagem do local de implantação do QR-CODE na entrada de um sanitário

Fonte: Do autor (2022).

A partir do registro e caracterização de todos estes ambientes e sistemas, foi proposto

um formulário do Google, que possui informações de tudo aquilo que possa gerar falha ou

degradação em relação a cada item existente na edificação.

A ideia de operação deste modelo de gestão é que, conforme o tipo de problema

encontrado durante um procedimento de manutenção, o próprio documento proponha uma

destinação para equipes de trabalho internas ou externas, por meio de uma solicitação de

serviço que poderá, ainda, ter um campo onde seja possível anexar imagens para melhor

visualização do problema, por exemplo. Tudo será feito uma única vez no programa, que vai

gerar uma solicitação a qual ficará registrada em uma base de dados, a fim de se manter o

controle de tudo que está sendo realizado.

O modelo de ferramenta proposto neste trabalho se mostrará eficiente no momento

que as demandas mais críticas ou que necessitam de urgência para serem resolvidas, sejam

atendidas de maneira mais rápida, além de manter os registros históricos das manutenções já

realizadas naquele ambiente, otimizando os serviços prestados. Para o meio acadêmico, a

proposta de ferramenta para a gestão de manutenção se torna importante pois possui caráter

inovador no local onde servirá de exemplo.

Futuramente, o aprofundamento do planejamento de ações relativas à proposta atual

sugerida na gestão da manutenção, poderá melhorar conforme a diversidade das demandas

recebidas, e através do diagnóstico dos relatórios gerados pela ferramenta poderão ser feitas

as modificações necessárias para a adequação do documento.

4 RESULTADOS E DISCUSSÃO

Neste capítulo será apresentado, inicialmente, como é feita a atual gestão de

manutenção. Na sequência, será apresentada a proposta de uma nova gestão, seguido de um

comparativo com a relação de resultados obtidos antes e após a nova proposta de gestão.

4.1 Gestão de manutenção atual

Atualmente, como explicado no capítulo 3 deste trabalho, o setor de Engenharia é o

responsável pela manutenção de todo o campus, tanto em áreas internas de prédios, quanto em

áreas externas, incluindo as avenidas e ruas existentes em frente às edificações.

Segundo Gomide (2006), todas as verificações devem ser realizadas conforme a

periodicidade e tipo de local, como, por exemplo, os banheiros, que são locais bastante usados

e, portanto, possuem uma periodicidade mensal de verificação. Em se tratando das salas de

aula e locais como escadarias e corredores, a periodicidade de verificação é trimestral. Outros

locais como estacionamentos e áreas externas de prédios, ou também locais de menos uso, são

verificados semestralmente.

No sistema atual de gestão da manutenção, após feito a verificação, são geradas no

sistema interno da Univates (Intranet), as solicitações de serviço, que entram na programação

sempre na semana seguinte para as equipes internas executarem. Todo o serviço de maior

urgência é repassado para o responsável da equipe organizar a realização com seus

trabalhadores, o mais breve possível, evitando maiores problemas.

Muitos dos serviços, dependendo da sua complexidade, não podem ser realizados

internamente, e sim terceirizados com empresas especializadas. Serviços de limpeza e

jardinagem são todos realizados pela empresa terceirizada Star Service, conforme solicitações

de serviço geradas por pessoas do campus e também conforme programação.

As Figuras 25 a 28 apresentam modelos das planilhas onde são registrados,

atualmente, os serviços que são encontrados. Nesse exemplo utilizou-se as planilhas do prédio

1 e áreas de 1 e 2, ilustradas do mapa, próximo ao prédio 1, incluindo também a Av. Senador

Alberto Pasqualini. Sendo assim, cada prédio e cada área possui a sua planilha de verificação

específica.

Figura 25 - Checklist de manutenção preventiva e corretiva de sanitários do prédio 1

Fonte: Do autor (2022).

Figura 26 - Checklist de manutenção preventiva e corretiva de salas do prédio 1 - salas 101 a
105

Fonte: Do autor (2022).

Figura 27 - Checklist de manutenção preventiva e corretiva de corredores, escadarias e áreas
externas do prédio 1

Fonte: Do autor (2022).

Figura 28- Modelo de Checklist de manutenção preventiva e corretiva de estacionamentos,
avenidas e outras áreas do mapa

Fonte: Do autor (2022).

Após feito as anotações das verificações nas devidas planilhas, as demandas são

lançadas no sistema para cada uma das equipes internas executar. E quanto àqueles serviços

mais específicos ou complexos, são abertas solicitações para o Setor de Compras entrar em

contato com empresas terceirizadas, a fim de resolver o problema da melhor forma possível e

com agilidade.

A Figura 29 apresenta uma planilha onde são registrados todo e qualquer serviço

encontrado, separado por cada equipe interna e por cada local do campus, a fim de se manter

um controle total das manutenções preventivas e corretivas. Para o exemplo foi utilizado a

planilha do mês de novembro de 2021.

Figura 29 - Modelo de planilha da relação quantitativa de serviços internos

Fonte: Do autor (2022).

Além dessa planilha, também existe outra, mostrada na Figura 30, onde são

registradas todas as datas das verificações de manutenção preventiva que foram realizadas, a

fim de se ter um registro de tudo que foi verificado e mandado para o sistema de solicitações,

facilitando, assim, na resolução de questões relacionadas ao cumprimento ou não dos serviços

que foram designados para cada equipe executar. Essa planilha também é importante para

análise da periodicidade das verificações que foram realizadas.

Figura 30 - Modelo de planilha das datas das vistorias realizadas pelo campus - prédios 1 ao
12

Fonte: Do autor (2022).

4.1.1 Problemas da atual gestão de manutenção

A partir de uma análise do processo atual de gestão da manutenção, descrito na seção

anterior, juntamente com a experiência profissional do autor deste trabalho, que atua há 9 anos

no setor de manutenção da Univates, percebe-se alguns pontos a serem melhorados na atual

gestão.

Inicialmente, é possível citar a falta de capacitação e treinamento dos funcionários

responsáveis pela execução e controle dos serviços realizados. Neste sentido, é preciso que se

tenha uma melhor organização interna, para que os funcionários mais experientes ou

encarregados possam dar esse suporte a pessoa que está iniciando.

Outros pontos a destacar é a falta de um registro em banco de dados de todas as

modificações e serviços que são realizados em uma determinada edificação, equipamento ou

área externa, sendo esse problema suprido pela nova ferramenta proposta neste trabalho, pois

todos os registros ficam armazenados. Também existe falta de conferência mais precisa do

serviço executado, pois atualmente a execução dos serviços é dada como concluída apenas

por meio verbal, sendo assim, muitas vezes o serviço não é realizado, gerando reclamações e

falha na qualidade do sistema. Porém, com o relatório final do formulário da proposta da nova

gestão, os dados ficam armazenados e possuem data, se caso na próxima vistoria o problema

persistir, será visto que não foi executado.

Também destaca-se a falta de uma análise mais detalhada dos supervisores na hora das

autorizações de execuções dos serviços aos seus subordinados e falta de controle nos

trabalhos realizados, não sendo analisados corretamente a produtividade, qualidade e custos

das manutenções, pois os usuários que fazem as solicitações no sistema não sabem fazer o

direcionamento para a correta equipe que vai executar os serviços, ocasionando muitas

confusões internas. Por isso, independente da nova gestão, o responsável por analisar os

chamados deve se comprometer a fazer as devidas avaliações e questionamentos pertinentes a

cada tipo de problema identificado. E outro tipo de falha que ocorre é a falta de um sistema

informatizado capaz de registrar um histórico de tudo que acontece, além de garantir no

processo o controle para ver se o serviço foi realmente executado ou não, além de outros

recursos que podem ser inseridos no programa, conforme a necessidade de cada demanda ou

edificação específica para determinados fins. Esse tipo de falha pode ser corrigida com a

utilização do formulário proposto, o qual poderá ser melhorado continuamente.

4.3 Levantamento do banco de dados

Após realizadas as vistorias do local da implantação da ferramenta, foi elaborado um

banco de dados com diversas informações pertinentes ao plano da nova gestão, contendo os

variados tipos de sistemas, as rotinas e procedimentos, a periodicidade e a equipe responsável

por resolver o determinado problema. As periodicidades definidas seguem a orientação da

NBR 5674 (ABNT, 2012), porém, devido à grande movimentação de pessoas no prédio em

análise neste trabalho, considerou-se períodos menores para realização das revisões, ou seja,

revisões mais frequentes do que está previsto na norma.

Para o sistema de estruturas foram feitas as divisões ilustradas na Figura 31.

Figura 31 - Componentes do sistema de estrutura

Fonte: Do autor (2022).

Para o sistema de cobertura foram feitas as divisões ilustradas na Figura 32.

Figura 32 - Componentes do sistema de cobertura

Fonte: Do autor (2022).

Para o sistema de paredes foram feitas as divisões ilustradas na Figura 33.

Figura 33 - Componentes do sistema de paredes

Fonte: Do autor (2022).

Para o sistema de esquadrias, equipamentos e outros elementos foram feitas as

divisões ilustradas na Figura 34. Para estes itens, as rotinas e procedimentos são quase todas

de verificação ou de troca de cada item, geralmente executado em periodicidades mensais e

trimestrais, sendo executadas na maior parte pela equipe de manutenção.

Figura 34 - Componentes do sistema de esquadrias, equipamentos e outros elementos

Fonte: Do autor (2022).

Para o sistema de hidráulica foram feitas as divisões conforme ilustrado na Figura 35.

Figura 35 - Componentes do sistema de hidráulica

Fonte: Do autor (2022).

Para o sistema de elétrica foram feitas as divisões conforme ilustrado na Figura 36.

Figura 36 - Componentes do sistema de elétrica

Fonte: Do autor (2022).

Para o sistema de pisos foram feitas as divisões conforme ilustrado na Figura 37.

Figura 37 - Componentes do sistema de pisos

Fonte: Do autor (2022).

Para o sistema de revestimentos foram feitas as divisões ilustradas na Figura 38.

Figura 38 - Componentes do sistema de revestimentos

Fonte: Do autor (2022).

Para o sistema de pintura foram feitas as divisões ilustradas na Figura 39.

Figura 39 - Componentes do sistema de pintura

Fonte: Do autor (2022).

Para o sistema de paisagismo foram feitas as divisões ilustradas na Figura 40.

Figura 40 - Componentes do sistema de paisagismo

Fonte: Do autor (2022).

Para o sistema de elementos externos foram feitas as divisões ilustradas na Figura 41.

Figura 41 - Componentes do sistema de elementos externos

Fonte: Do autor (2022).

Para o sistema de limpeza e reposição de materiais foram feitas as divisões ilustradas

na Figura 42.

Figura 42 - Componentes do sistema de limpeza e reposição de materiais

Fonte: Do autor (2022).

Para o sistema de “outros” foram feitas as divisões ilustradas na Figura 43.

Figura 43 - Componentes do sistema de outros

Fonte: Do autor (2022).

4.4 Proposta de uma nova gestão de manutenção

A partir de estudos realizados com base na NBR 5674 (ABNT, 2012), que instrui

sobre os procedimentos para organização de uma boa prática de manutenção preventiva, e na

NBR 5462 (ABNT, 1994), que define quanto aos termos de confiabilidade e mantenabilidade,

observou-se a importância das duas normas. Elas trazem definições sobre como devem ser

feitas as devidas organizações dos sistemas de uma adequada gestão de manutenção, que

garanta registros e agilidade na execução dos serviços, assim como a verificação se o serviço

foi realmente executado ou não.

Atualmente, as únicas pessoas da instituição que conseguem fazer solicitações de

serviço são os professores e os funcionários, sendo que as demais pessoas que acessam o

campus, como por exemplo alunos, colaboradores terceirizados e visitantes, não possuem

acesso ao sistema para identificar problemas, somente conseguem avisar por meio de e-mail

ou verbalmente, não mantendo-se nenhum registro no sistema, e que com o tempo se perde.

Desta forma, a partir do que foi discutido acima e da criação do banco de dados de

cada um dos sistemas que compõem o prédio 1 da Univates, foi criado um checklist através de

um formulário do Google, o qual é composto pelos variados tipos de locais, sistemas

existentes e equipes responsáveis por executarem os serviços. Cada checklist pode ser

acessado por meio de um QR-CODE específico para cada lugar, isto é, cada pavimento possui

um tipo de código de acesso diferente, tanto em corredores quanto em salas de aula. Somente

nos sanitários existe um código específico, para diminuir o tamanho do formulário. Outra

questão referente ao acesso ao formulário, é a disponibilização de uma boa rede Wi-fi em

todos os pontos do prédio, pois a falha de conexão gera demora no preenchimento e a pessoa

acaba desistindo de comunicar sobre o problema identificado.

O checklist tem início com o preenchimento da data, seguido de uma pergunta

referente a qual grupo de pessoas que o respondente faz parte: aluno, professor, supervisor,

técnico administrativo, colaborador de empresa terceirizada ou visitante. Após, pede-se uma

identificação da pessoa; caso possua código de acesso interno, pode digitar seu código, e caso

não possua, pode se identificar apenas com seu primeiro nome para diferenciar das respostas

das outras pessoas.

Feito isso, a próxima pergunta se refere ao local onde a pessoa identificou o problema.

Foram criados diversos checklists conforme a especificação do lugar: área externa do prédio

1, corredores e escadarias, salas de aula do pavimento térreo, salas de aula do 1° pavimento,

salas de aula do 2° pavimento, sala de professores e sanitários. O formulário é composto por

cerca de 42 seções; conforme o usuário seleciona uma opção, automaticamente direciona para

a devida seção. Além disso, foram separados somente os itens correspondentes à equipe

escolhida, para diminuir a quantidade de itens e não tornar o formulário extenso demais.

Identificado o local do problema, passa-se para a próxima etapa, que é a escolha de

qual equipe a pessoa deseja que realize o serviço. Atualmente na instituição existem as

seguintes equipes para realização dos serviços, conforme a existência de equipamentos e

estruturas de cada prédio: arquitetura, manutenção predial/hidráulica/mudança, elétrica/ar

condicionado, obras, serralheria, serviço terceirizado de pintura, serviço terceirizado de

marcenaria (portas de madeira, móveis, decks), serviço terceirizado externo (elevadores,

cortinas, persianas, divisórias, divisórias, forros, tudo aquilo que as equipes internas não

conseguem resolver), serviço terceirizado Star Service (limpeza, jardinagem, portaria e

vigilância), Ecovates (podas de árvores, avaliação de divisas, recolhimento e separação de

resíduos, lixeiras), NTI (Núcleo de Tecnologia da Informação), SESMT (Serviço

Especializado em Engenharia de Segurança e em Medicina do Trabalho) e audiovisuais,

conforme ilustrado na Figura 44.

Figura 44 - Imagem do formulário referente a escolha das equipes para solucionar o problema

Fonte: Do autor (2022).

Após escolher a equipe, a pessoa deve escolher em qual sistema o serviço se enquadra,

conforme ilustra a Figura 45, que por exemplo nesse caso a equipe escolhida foi a de

manutenção. Pensando nisso, foi criada essa separação levando-se em conta tudo que existe

em um determinado local, sua estrutura e seus equipamentos. Para isso, foi realizada a

separação dos seguintes sistemas: estrutura, cobertura, paredes, esquadrias, equipamentos e

outros elementos, hidráulica, elétrica, pisos, revestimentos, pintura, paisagismo, elementos

externos e limpeza geral. Para cada tipo de sistema foram feitas divisões conforme a

existência ou não do item naquele local, para não tornar o formulário muito extenso.

Figura 45 - Imagem do formulário referente a escolha do sistema, após ter sido escolhido a
equipe de manutenção para realização do serviço

Fonte: Do autor (2022).

Após realizada a escolha do sistema e seu componente, o próximo passo é descrever o

problema encontrado. Devido ao pouco tempo de implantação do novo sistema de gestão (27

dias, conforme explicado anteriormente), ainda não foi possível descrever, por itens, cada tipo

de falha existente em cada componente, nem mesmo as suas rotinas e procedimentos. Sendo

assim, para que se faça o registro, o problema deve ser digitado pelo usuário do formulário.

Devido à grande dimensão de locais existentes, a próxima pergunta não obrigatória

refere-se a uma localização mais específica de onde foi identificado o problema, o que ajuda

as equipes a identificarem o problema mais rápido. Feito isso, o formulário possui um local

onde podem ser anexadas diversas fotos de uma forma rápida e prática, o que ajuda mais

ainda as equipes na resolução do problema, pois a foto agiliza o fato de saberem que tipo de

material e ferramenta precisam usar para resolver o problema.

Para uma primeira parte do desenvolvimento desta nova proposta de gestão da

manutenção foi pensado também em questionar se os usuários entendem ou já ouviram falar

dos tipos de manutenções que existem. Para isso, foi criada uma pergunta não obrigatória

sobre o tipo de manutenção que se deseja realizar, conforme ilustrado na Figura 46. As

respostas em relação a essa pergunta foram respondidas da seguinte forma: 31 pessoas

responderam manutenção preventiva, 7 pessoas responderam manutenção rotineira, e pela

pergunta não ser obrigatória, 11 pessoas não responderam.

Figura 46 - Imagem do formulário referente aos tipos de manutenções

Fonte: Do autor (2022).

Com relação à segurança das edificações e de seus usuários, foi criada uma outra

pergunta não obrigatória para a pessoa que está respondendo o formulário, sobre qual o grau

de risco daquele problema, na sua opinião, conforme ilustrado na Figura 47. Para esta

pergunta, todos os respondentes indicaram que o problema identificado era de baixo risco, o

que está em acordo com os problemas identificados através do formulário.

Figura 47 - Imagem do formulário referente aos graus de risco

Fonte: Do autor (2022).

Para encerrar o preenchimento do formulário, foi feito um agradecimento pela

participação e uma última pergunta referente à importância de um eficiente plano de

manutenção predial, que garanta qualidade de vida e segurança aos seus usuários, conforme

ilustrado na Figura 48. Todos os respondentes assinalaram que acham muito importante uma

boa prática de manutenção preventiva.

Figura 48 - Imagem do formulário referente à importância da manutenção predial

Fonte: Do autor (2022).

4.5 Comparativo dos resultados obtidos antes e depois da nova gestão

Para entender melhor sobre os resultados obtidos em comparação ao número de dias

em que foi disponibilizado o preenchimento do checklist, foram utilizados dados de

manutenções preventivas feitas em anos anteriores, em período próximo da data de início da

implantação da nova forma de verificação predial, que ocorreu no dia dezenove de outubro de

2022 e finalizou no dia quatorze de novembro de 2022, totalizando cerca de 27 dias para

análise dos dados obtidos. Conforme o gráfico da Figura 45, pode-se ver a quantidade de

serviços que foram encontrados em épocas semelhantes no período de 2013 a 2021, nos

meses de outubro e novembro, conforme ilustrado na Figura 49.

Figura 49 - Gráfico da quantidade de serviços de manutenção preventiva encontrados no
período de 2013 a 2021

Fonte: Do autor (2022).

Durante o período de 27 dias em que o formulário Google aqui proposto ficou

disponível para preenchimento, foram recebidos 49 registros de serviços identificados, sendo

8 de alunos, 28 de supervisor, 5 de técnicos administrativos, 7 de colaboradores de empresa

terceirizada e 1 de visitante. Salienta-se que não houve divulgação interna sobre a

disponibilização dos formulários entre professores, alunos e funcionários.

Em comparação aos anos anteriores nota-se um grande número de registros de serviço

no mês de novembro do ano de 2014, por causa de uma maior quantidade de pessoas que

circulavam pelo campus nessa época. Já no ano de 2021, devido à pandemia, e pelo fato de

não existir muitas pessoas acessando o campus, não foi registrada ocorrência. A identificação

de problemas depende também da disponibilidade da pessoa responsável pelas revisões em

conseguir realizá-las conforme a periodicidade de verificação determinada para cada local.

Sendo assim, a nova proposta pode mudar isso, pois todo mundo consegue fazer o

preenchimento do formulário e ajudar na identificação de problemas.

A Figura 50 ilustra, através de um gráfico, os valores que o documento gera como

resultado da quantidade de serviços encontrados para cada uma das equipes. O maior número

de registros encontrados foi de manutenção, com 6 registros, relativos a problemas de

infiltração, vazamento em válvulas, ajuste de assentos de vasos sanitários, lubrificações em

portas e molas hidráulicas. Também houve registros para a equipe de elétrica, relativos a

trocas de lâmpadas e mal contato em interruptor. Para a equipe de obras foi registrado 1

serviço para troca de azulejos que estão caindo no banheiro, e demais serviços para outras

equipes como problemas relacionados com limpeza, substituição de lixeiras, avisos de

segurança e pinturas.

Figura 50 - Gráfico da quantidade de serviços identificados para cada uma das equipes no
período de 19/10 à 14/11/2022

Fonte: Do autor (2022).

Também existem diversos outros tipos de resultados que o documento do Google

fornece conforme a necessidade de análise e tipo de pergunta solicitada para o usuário

responder, além de uma planilha em Excel com todos os resultados finais para cada um dos

documentos criados. Isso facilita muito a organização para a pessoa responsável pelos

serviços a serem executados, bem como para a fiscalização, para ver se os serviços seguem

sendo solicitados, e assim mantendo um controle mais preciso de tudo que está acontecendo

na edificação.

Devido ao curto período em que foi feita a implantação, não foi possível implementar

mais funcionalidades na ferramenta, mas pretende-se expandir a ideia para outros prédios da

instituição, além de ampliar as seções do formulário com os devidos procedimentos e rotinas,

tornando o formulário útil também para revisões diárias, que atualmente é feita pelos

funcionários da vigilância do turno da noite, e repassado no outro dia por meio escrito em

folha de papel. Desta maneira, o uso da ferramenta pode trazer benefícios como a diminuição

de gasto de papel, além de se manter registrado na data exata da visualização do problema.

Outra vantagem que a nova ferramenta traz é a diminuição do tempo de serviço para

se fazer as verificações e depois as solicitações no sistema pela pessoa responsável, bem como

a possibilidade de filtrar os diferentes tipos de problemas identificados, para ver se não estão

repetidos. É possível também controlar se os serviços foram ou não executados, o que resulta

em menor perda de tempo para a pessoa responsável por executar o serviço.

Outra questão importante a ser destacada é sobre as periodicidades. A ferramenta

ainda não possui um sistema que anuncia o período das revisões, por isso, no momento, fica a

cargo do responsável que opera a ferramenta fazer ou direcionar para que sejam feitas as

devidas verificações na periodicidade correta, sendo que a ferramenta somente registra a data

de verificação, quando o responsável ou usuário preencher o formulário.

Uma das maiores vantagens deste sistema em relação ao atual é o fato de que todos

que acessam o campus podem auxiliar na identificação dos problemas por meio do código

QR, ajudando a evitar que aconteçam acidentes. Analisando os resultados obtidos com outros

anos anteriores, a aplicação da nova ferramenta traz resultados positivos e que podem

melhorar muito após serem feitas algumas melhorias conforme o tempo de uso e vinculações

com outros sistemas, os resultados melhorariam muito mais se fosse ser feito uma divulgação

interna, com instruções para as pessoas poderem saber do que se trata e como utilizar a

ferramenta.

Para finalizar, é importante salientar que, infelizmente, não foi possível encontrar

outros trabalhos na literatura que possuíssem esse tipo de análise, para se fazer um

comparativo. Desta forma, foi realizada apenas a comparação desta proposta com a forma de

registro da manutenção realizada na instituição em anos passados, dos quais não se possui um

histórico. Nesse sentido, os resultados desta proposta se mostraram muito semelhantes aos de

outros anos, porém o diferencial é que foram respondidos por mais pessoas e não só pelo

responsável do setor de engenharia da Univates. A quantidade de serviços depende da

quantidade de pessoas que acessam o local, pois quanto mais usuários, mais problemas serão

encontrados, e se a verificação for feita nos períodos certos, ajuda para que se consiga fazer

uma manutenção programada, antes que aconteça algum dano material ou com a saúde das

pessoas.

5 CONCLUSÃO

Este trabalho teve início em análises realizadas a partir da atual gestão de manutenção

que é feita nos prédios e áreas da Universidade do Vale do Taquari - Univates. Atualmente,

devido à enorme área que a instituição possui, é necessário que exista uma gestão que se

atualize conforme as necessidades, sem perder os registros com o passar dos anos.

A partir dessas análises notou-se uma falta de registros mais antigos, referentes à

manutenção preventiva e corretiva das edificações. Percebe-se também que devido ao passar

dos anos, os registros se perdem, e na hora de realizar alguma manutenção fica difícil saber

como proceder de maneira a não deteriorar mais ainda o local da intervenção. Por este motivo,

destaca-se a importância da implementação de um adequado sistema de gestão, que abrange

tudo que existe nas edificações, desde o sistema construtivo até os equipamentos presentes em

cada ambiente. A finalidade não é somente para que se tenha registros das manutenções, mas

também que se tenha certeza de que alguém consiga com clareza fazer a gestão, de maneira

ágil e fácil.

A pesquisa realizada por meio de registros feitos em checklists em um formulário do

Google mostrou-se útil em comparação aos dados encontrados de outros anos, pois no final

desses relatórios é possível identificar se os problemas se repetem, se os problemas já foram

executados, se as pessoas estão com dificuldade ou se interessam pela manutenção preventiva

do local que acessam. Para o autor deste trabalho, que atua profissionalmente fazendo essas

verificações, o checklist se tornou uma ferramenta útil, pois diminuiu o tempo gasto, já que

após a verificação da solicitação, o registro fica gravado, podendo ser copiado facilmente para

o sistema de solicitações atual da Intranet, o qual, futuramente, pretende-se vincular a um

único sistema, capaz de gerar solicitações após o preenchimento do formulário.

Com relação à conectividade das redes Wi-fi, não foi constatado nenhum problema

quanto a isso, tornando a verificação mais rápida, esse foi um dos pontos positivos. Um dos

pontos negativos foi o período curto de tempo de implantação dos QR-CODE e ausência de

divulgação no site da instituição para os usuários com informações de como podem acessar o

sistema, já que na proposta aqui apresentada, todas as pessoas que circulam pelo campus

podem fazer a sua solicitação, a fim de resolver os problemas com mais agilidade.

Acredita-se que a implantação desse modelo de gestão possa fazer com que as pessoas

se conscientizem e dêem mais valor para os bens que usufruem, não somente na sua

residência, mas também nos lugares em que trabalham ou estudam. Se em todos os ambientes

que frequentamos houvesse uma ferramenta de avaliação na qual as pessoas pudessem opinar

sobre alguma coisa que viram de errado, no seu entender, e que pudesse ser avaliado o grau de

risco pelo responsável de cada edificação, poderiam ser evitados muitos acidentes, além de

outros transtornos como, por exemplo, a inexistência ou tipo de acessibilidade inadequada.

5.1 Sugestões para trabalhos futuros

A partir do modelo de gestão proposto neste trabalho, é possível sugerir as seguintes

propostas para trabalhos futuros:

● Aplicação de QR-CODES para os demais prédios de todo o campus, inclusive

em instalações fora da instituição, que atualmente não possuem nenhum tipo

de manutenção preventiva;

● Fazer a vinculação dos problemas identificados com o programa interno da

Univates, chamado de Intranet, para que quando o preenchimento do checklist

for finalizado, já se conclua com uma solicitação de serviço gerada para a

equipe escolhida;

● Atualizar e modificar algumas perguntas do formulário, conforme a

necessidade ou dificuldade apresentada pelos usuários na hora do

preenchimento, assim como ampliar as opções de rotinas, procedimentos e

defeitos que cada componente da edificação pode apresentar.

● Aprimorar os estudos em relação à plataforma BIM para uma possível

vinculação do banco de dados criado , interligando aos projetos para melhor

localização dos problemas;

● Aplicar a ferramenta em outros locais como por exemplo, em empresas e

condomínios residenciais.

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